Снос самовольной постройки может производиться по различным основаниям в административном порядке либо по решению суда. Связано это, как правило, с отсутствием документов на сооружение либо со сложностью прохождения процедуры его легализации.

Понятие самовольной постройки

Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:

• Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
• Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
• Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
• Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
• Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.

Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.

Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.

Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:

• Административного производства;
• По решению суда.

Снос самовольной постройки в административном порядке

Положения статьи 222 ГК РФ закрепляют правовой режим такого строения, а также устанавливают правила его введения в правовые сделки.

В начале 2015 года норма была изменена, что позволило местным муниципалитетам в определенных ситуациях требовать сноса объекта без постановления суда. Теперь его снос выражается в санкции за несоблюдение положений земельного законодательства либо Градостроительного кодекса РФ.

Кстати, в настоящее время разрешено сносить конструкции, которые были возведены при нарушении назначения здания или при выполнении следующих условий:

• Строительство произведено на территории, где проходят инженерные коммуникации;
• Использована территория общего назначения, которой может пользоваться широкий круг людей. В неё включаются бульвары, улицы, парки, береговая полоса и прочее;
• Сооружение возведено на участке, строительство на котором возможно лишь с соблюдением определенных условий.

Органы субъектов федерации, обладающие властными полномочиями, не вправе расширять перечень критериев для признания недвижимого объекта самовольным строением.

Службы местного самоуправления должны известить хозяина самовольного строения о несоответствии его установленным требованиям.

Снос самовольной постройки без решения суда должен быть обоснован. Административный ресурс может быть применен только на основании соответствующего требования органа местного самоуправления, в котором установлены сроки устранения проблемы. Мероприятие производится в принудительном порядке, если нарушители самостоятельно не исправляют нарушение в определенный период.

Даже наличие оформленного права на постройку не может служить препятствием для её сноса, когда выявлены серьезные нарушения законодательных требований, которые не могут быть устранены.

Копию требования по сносу направляют в течение семи дней с момента обнаружения соответствующего правонарушения. За соблюдение срока отвечают сотрудники муниципалитета.

При указании периода, в который необходимо снести сооружение, необходимо учитывать особенности возведенного объекта и его параметры. Принимая решение, контролирующая организация не может превышать свои полномочия.

Обжалование решения органа местного самоуправления

После принятия решения о сносе самовольного строения, лицу, осуществившему возведение такого сооружения, направляется уведомление в течение одной недели, с указанием срока проведения мероприятий, который не может превышать 12 месяцев.

Учитывая, что гражданин заранее ставится в известность о принятом решении, он вправе оспорить вердикт в суде. А судебный орган может приостановить действие оспариваемого документа либо остановить совершение соответствующих действий.

Если субъект, осуществивший незаконную постройку, не найден

​В ситуации, когда такое лицо не выявлено, то в течение недели с момента вынесения решения соответствующий орган обязан обеспечить опубликование сообщения о планирующейся подготовке сноса и размещение такой информации на официальных ресурсах местного муниципалитета и на информационном щите в пределах земельной территории, на которой возведено сооружение.

В такой ситуации, снос осуществляется силами органа местного самоуправления, но не ранее, чем по окончании двух месяцев после размещения извещения о планируемом действии в сети Интернет.

Снесение незаконного сооружения допустимо лишь тогда, когда лицо, его возводившее, не было установлено. Статьей 222 ГК РФ закреплен механизм самостоятельного осуществления административными органами своих решений в отношении самовольных строений, если гражданин незаконно построивший сооружение, не был выявлен.

Если отсутствует какое-либо условие из установленных законодательно, решение о сносе не может быть принято.

Надо отметить, что указанная норма позволяет администрации населенного пункта:

• При выявлении лица, осуществившего самовольное возведение здания, обязать его снести;
• При отсутствии такого субъекта, принять решение о сносе и самостоятельно реализовать соответствующие мероприятия.

Судебный порядок сноса

Для осуществления такой процедуры, необходимо инициировать её начало. Для этого потребуется подать исковое заявление. Истцом может выступать административный орган либо заинтересованное лицо, когда самовольно возведенное строение нарушает права и интересы окружающих людей либо угрожает их безопасности.

Рассмотрение дела заканчивается вынесением решения, при этом обязанность по сносу возлагается на лицо, признанное виновным . Если ответчик не предпринимает необходимые действия, то заинтересованные субъекты могут сами осуществить их. Но затраты, связанные со сносом помещения, в такой ситуации обязан возместить ответчик.

Когда производится снос самовольной постройки

Судебная практика в этой области права базируется на применении статьи 222 ГК РФ. Основными позициями являются:

• Сносу подлежит только недвижимый объект после реконструкции, когда его нельзя вернуть в первоначальное состояние (определение ВС РФ от 11.03.14г. №18-КГ13-184);
• Совладелец участка может требовать сноса самовольно построенного помещения другим собственником в ситуации, когда использование земли нарушает интересы заинтересованного лица или несет угрозу жизни и здоровью окружающих людей (постановление ВАС РФ от 18.05.11г. №15025/10);
• Самовольную постройку необходимо сносить при существенном и неустранимом нарушении правил градостроительного и строительного законодательства;
• Нельзя разбирать постройку, если нарушены процедурные моменты при получении разрешения на строительство или вводе помещения в эксплуатацию, если владельцем предпринимались соответствующие действия;
• Невозможно сносить пристройку к жилому дому, если единственным основанием для этого является отсутствие согласования таких действий при её строительстве с другими совладельцами (определение ВС РФ от 24.01.12г. №19-В11-21).

Чтобы самовольная постройка не была снесена, необходимо обратиться в судебные органы за признанием права собственности на неё. Правомочия собственника может признаваться судом при соблюдении следующих условий:

1. Субъект, построивший недвижимый объект, имеет право возводить на земельной площади такое строение.
2. На день обращения в суд сооружение соответствует характеристикам, предусмотренным документами по планировке территории, правилам землепользования и застройки и т.д.
3. Сохранение недвижимости не нарушает законных интересов и прав других субъектов, а также не несет угрозы их жизни и здоровью.

Правоприменительная практика

С 01.09.2015г. вступил в силу ФЗ-258 от 13.7.15г., существенно поменявший правовое регулирование сферы самовольного строительства. До его принятия статья 222 ГК РФ не предусматривала порядок сноса самовольной постройки, а только фиксировала необходимость проведения такого мероприятия как последствие несоблюдения законодательства, отнесение расходов на определенного субъекта и исключения, когда правомочия собственника могут быть признаны. Практиковался лишь судебный порядок принудительного сноса.

Заявителями по данной категории дел выступают муниципалитеты населенных пунктов. Но при предъявлении иска у них появляются проблемы доказывания собственного правового интереса в удалении самовольного строения.

Когда же самовольно строятся помещения собственником на своем наделе, приходилось доказывать правомочия действий в интересах общества. И такое право признавалось в силу того, что они наделены полномочиями выдачи разрешительной документации на строительство и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.

С 1 сентября начало действовать дополнение к статье 222 ГК РФ, в соответствии с которым местные муниципалитеты вправе принимать решения о сносе незаконно возведенного сооружения, когда:

• Оно было создано на земельной территории, которая не была предоставлена в установленном законом порядке для строительства;
• Участок расположен в границах территорий с особыми условиями пользования;
• Земля находится в полосе отвода инженерных сетей значения любого уровня.

Теперь предоставленная возможность решить вопрос о сносе самовольной постройки без обращения в судебные органы может значительно упростить процедуру. Правом принятия решения наделены органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.

Надо отметить, что к зонам с особыми условиями использования относятся:

• Защитно - санитарные;
• Объекты культурного наследия народов России;
• Водоохранные территории;
• Затопленные и подтопленные;
• Санитарной охраны источников питьевой воды и бытового снабжения;
• Защитные объекты.

Таким образом, это касается площадей, где нельзя строить, либо такая деятельность ограничена.

Под территориями общего пользования понимаются земли, беспрепятственно используемые неограниченным кругом лиц, включая проспекты, улицы, набережные, площади, бульвары, скверы, береговая полоса и прочее.

Возведение строений на таких участках будет нарушать права большого количества людей, поэтому их снос будет представлять публичный интерес. Но при этом границы таких территорий могут быть как существующие, так и планируемые.

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка - это жилой дом/другое строение/сооружение или иное недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Из определения самовольной постройки следует, что для признания ее таковой необходимо наличие хотя бы одного признака.

Важно! Последствия признания постройки самовольной:

. лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;
. лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;
. самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет;
. самовольное строительство влечет за собой штрафные санкции, предусмотренные статьей 9.5 КоАП РФ.

Наши судебные эксперты и юристы узаконят Ваш объект. Срок от 40 дней, стоимость от 150 000 руб.

Несмотря на столь существенные последствия и санкции в отношении самовольно возведенного строительства, существует норма права, которая позволяет признать права собственности на такую постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:

право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. На практике зачастую нельзя легко определить: подлежит ли постройка сносу, или она может быть признана законной. Рассмотрим ситуацию о сносе самостроя на примере спорной ситуации, которая была рассмотрена Пензенским областным судом.

Суть дела - иск об отмене решения суда первой инстанции о сносе самовольной постройки.

Аргументы ответчика:
. реконструкция жилого дома (самовольное строительство) произведена на отведенном для этих целей земельном участке;
. строительные нормы не нарушены, что подтверждено экспертным заключением;
. разрешение на строительство не требуется, так как постройка возведена на землях, предназначенных для строительства;
. права и интересы третьих лиц не нарушены, так как пристройка возведена лишь с используемой ею стороны от дома;
. кроме того снос строительства будет нарушать жилищные права несовершеннолетнего ребенка.
Согласно доводам ответчика постройка не является самовольной.

Решение суда: признать постановление о сносе постройки законным.
Пензенский облсуд по делу № 33-1410/2014 от 03.06.2014 вынес апелляционное определение по жалобе Ш.Н.А. на решение Октябрьского районного суда города Пензы от 18.03.2014, которым постановлено: исковые требования Г.А.П., Ш.Л.Г. к Ш.Н.А. о сносе самовольно возведенного строения удовлетворить. В силу пунктов 1 и 2 статьи 51 ГК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Как разъяснено в п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд установил, что спорный жилой дом принадлежит на праве собственности Ш.Л.Г. и Ш.Н.А. В мае 2013 года Ш.Н.А. к дому самовольно возвела пристрой по всему периметру своей части дома, увеличив его площадь. В ходе выездной проверки сотрудниками Госжилстройтехинспекции Пензенской области было установлено, что Ш.Н.А. осуществляются работы по реконструкции объекта капитального строительства — части жилого дома — без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство. По данному факту постановлением за нарушение градостроительного законодательства Ш.Н.А. была привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Ей было выдано предписание о представлении разрешения на строительство, что предусмотрено ст. 51 ГК РФ. Предписание выполнено не было.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований. Как обоснованно указал суд, спорная постройка является самовольной, то есть созданной без получения на это необходимых разрешений. Возлагая на ответчика обязанность по сносу спорной самовольной постройки за свой счет, районный суд признал установленным. Суд исходил из того, что при возведении постройки Ш.Н.А. не получила согласия сособственников земельного участка Ш.Л.Г. и Г.А.П., нарушив их право на пользование и владение имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

Бесспорных относимых и допустимых доказательств наличию на первоначальном этапе ведения строительства согласия Ш.Л.Г. на возведение пристроя стороной ответчика не представлено. Как признал суд, реального раздела земельного участка между сособственниками земельного участка произведено не было. Соглашение от 25.09.2007 Ш.Н.В. не подписывалось.

Суд также учел обстоятельства, отраженные в выводах эксперта федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, связанные с тем, что в результате возведения пристроя к своей части дома ответчик затронул права и интересы истца Ш.Л.Г. Конструктивное решение в зоне примыкания крыш незавершенного строительством пристроя к основному строению не позволяет обеспечить надежную защиту стен от проникновения дождевых вод, что противоречит пункту 10.4 СП 55.13330.2011. Данное конструктивное решение, устройство фундамента вплотную по отношению к строению, а также повреждение наружных несущих стен и фундамента отрицательно влияют на техническое состояние конструктивных элементов жилого дома. Оно вызывает преждевременную утрату ими эксплуатационных качеств. Поэтому наиболее целесообразно, ввиду ветхого состояния основных несущих конструкций основного строения, разработать проект по реконструкции (капитальному ремонту) основного строения либо его сносу. Фактическая граница в результате строительства пристроя к жилому дому не соответствует порядку пользования земельным участком, определенному соглашением от 25.09.2007.

В ходе судебного заседания был допрошен эксперт, который сообщил, что техническое состояние кровли основной постройки неудовлетворительное, поскольку постройка старая, ремонт не производился. В связи с этим в дальнейшем возможно разрушение дома. При этом сам по себе установленный путем проведения судебной строительно-технической экспертизой факт соответствия пристроя строительным нормам и правилам, как и проезда по территории земли общего пользования, не может быть признан основанием к отказу в удовлетворении заявленного истцами требования о сносе самовольной постройки.
Установив, что устранение нарушения прав истцов возможно только путем сноса самовольно возведенного пристроя, суд обязал ответчика снести спорную постройку за свой счет.

Ссылка в жалобе на незаконное неприменение к возникшим правоотношениям норм жилищного законодательства является несостоятельной. Заявленные истцами требования основаны на нормах гражданского законодательства, связанных с устранением нарушений прав собственников земельного участка и дома, в связи с чем доводы о нарушении жилищных прав ответчика и членов ее семьи имеющими юридическое значение для разрешения настоящего спора не являются. Следовательно, ссылка на необходимость привлечения к участию в деле органа опеки и попечительства для защиты прав несовершеннолетних, чьи жилищные права затронуты предъявленным иском, является ошибочной. Таким образом, ситуация отражает то, что доводов ответчика не было достаточно для признания такого строительства законным.

Из судебной практики: что необходимо учитывать, если возникает спор в отношении самовольного строительства?
Дело: апелляционное определение Хабаровского краевого суда по делу № 33-3440/2014 от 30.05.2014 по исковому заявлению Г.М.В. к Б.Л.Т. о разделе жилого дома в натуре, признании права собственности на жилой дом.
Суть апелляционной жалобы: представитель администрации города Хабаровска (третье лицо) просит принять новое решение об отказе в исковых требованиях о признании права собственности на жилой дом.

Обоснование доводов: жилой дом не является объектом гражданских прав, поскольку обладает признаками самовольной постройки, возведенной без получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Земельный участок был предоставлен в 2004 году на праве аренды под строительство новых объектов недвижимого имущества ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России», в связи с чем земельный участок под использование данного объекта предоставлен быть не мог. Строительство спорного жилого дома было совершено в непредусмотренной территориальной зоне.

Решение: проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав участников процесса, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы. Тем самым были удовлетворены заявленные исковые требования в части признания права собственности на жилой дом.

Судебная коллегия руководствовалась положениями ст. 222 ГК РФ, статей 2, 51 ГК РФ, ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в РФ», абзаца 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 3 «Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки», утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415. Она установила, что истец за счет собственных средств построил жилой дом на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности истца с согласия сособственника. При этом использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию. Угроза жизни и здоровью граждан, а также нарушения прав и законных интересов других лиц отсутствовали. Домовладение соответствует установленным строительным и санитарным нормам и правилам. Учитывая все это, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, признав за Г.М.В. право собственности на жилой дом.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Данные разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации были выполнены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцом за счет собственных средств, построен жилой дом, на земельном участке, принадлежащем на праве общедолевой собственности истцу и соответчику, с разрешенным видом использования под индивидуальный жилой дом, относящемся к категории земель населенных пунктов. Строительство осуществлено с согласия сособственника, без получения до начала строительства разрешения на строительство. Г.М.Т., являющаяся собственником земельного участка, до начала строительства обращалась за разрешением на строительство, но получила отказ, со ссылкой нахождения земельного участка в аренде у другого лица под строительство новых объектов. Как правильно указал суд первой инстанции, данный отказ является незаконным в силу отсутствия доказательств передачи земельного участка в аренду.

Г.М.В. предпринимал меры к легализации самовольной постройки, в частности, жилой дом поставлен на учет в реестре жилого фонда, на него изготовлен технический паспорт, которым подтверждается, что строительство объекта капитального строительства завершено. В настоящее время земельный участок в зону застройки не попал, решение о выкупе принадлежащего Г. и Б. земельного участка и жилого дома застройщиком не принималось.

Суд установил, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть условия, предусмотренные законом, при которых может быть признано право собственности истца на самовольную постройку, выполнены, что подтверждается заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», заключением ООО «Энергоцентр», заключением ООО «Эконом-Коттедж», ООО «Пожарный аудит». Использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию под индивидуальный жилой дом, что подтверждается также решением Центрального районного суда и правоустанавливающими документами.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в связи с тем, что истец нарушил порядок строительства объекта недвижимости и не предпринимал попыток к легализации самовольной постройки. При разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Итак , суд, при определении законности возведения постройки, решения вопроса ее о сносе или признании прав собственности на такую постройку, учитывает следующее:

Допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?
. Отведен ли земельный участок, на котором произведено строительство, для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами?
. Создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан?
. Предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. А также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию в случае, если данное обстоятельство имело место быть?
. Не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц?

В качестве вывода: при подготовке к судебному разбирательству постарайтесь заранее учесть все обстоятельства, которые будут иметь для суда основополагающее значение. Если вы будете правильного применять нормы права в совокупности, то снизите риски серьезных последствий, которые предусмотрены в отношении самовольного строительства, либо восстановите свои законные права и интересы, нарушенные незаконным строительством.

Президент Владимир Путин подписал 4 августа сего года закон, вносящий изменения в Гражданский кодекс РФ, где речь идет о больной проблеме практически всех регионов страны – самовольном строительстве. В этом документе появились новые правила, разъясняющие, кто может сносить самострой, когда и за чей счет. Немаловажно, что собственники таких объектов при определенных условиях получат шансы на спасение своего имущества.

1", "wrapAround": true, "fullscreen": true, "imagesLoaded": true, "lazyLoad": true , "pageDots": false, "prevNextButtons": false }">

О правоприменении этих новелл – комментарий нашего постоянного эксперта Романа Савичева, генерального директора ОАО « Юридическое агентство « СРВ» , которое в профессиональной среде признано одним из крупнейших в России по версии авторитетного портала Право.ру.

– Федеральный закон № 339 « О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 ФЗ « О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» уточняет понятие « самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке, – говорит Роман Савичев. – Итак, постройка считается самовольной, если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта. Уточнение по поводу даты – весьма существенное. Раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого, даже « свежего» нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.

В статью 222 ГК РФ (« Самовольная постройка») введено очень важное уточнение, которое защищает добросовестных приобретателей. В законе сказано, что не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике такая ситуация встречалась довольно часто: гражданин действует добросовестно – построил объект, получив все необходимые разрешения, а потом вдруг выясняется, что здание (или павильон) стоит на земельном участке « с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей. Такому человеку говорят: ты нарушил при строительстве недвижимости расстояние до газопровода или электрокабеля, зарытого в земле, поэтому твою самовольную постройку надо сносить. При этом никого не интересовало, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне. И кстати, московские власти в 2015 году воспользовались в числе прочих именно этим аргументом, когда снесли в столице бульдозерами несколько сотен объектов торговли.

Новый же закон освобождает граждан от ответственности, если они не подозревали об « ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать самостроем, а значит, и сносить.

Вообще следует отметить, что до вступления ФЗ № 339 в силу органы местного самоуправления довольно широко практиковали издание постановлений о сносе самостроев. Теперь же такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать самострой своей властью лишь в исключительных случаях, например, когда он возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта. При этом срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем год. Все работы – за счет виновного лица. В соответствии с новым законом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. (Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.)

Обращает на себя внимание еще одна важная, я бы даже сказал, « революционная» новелла, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше для какого-нибудь павильона, признанного самостроем, исход был один – снос, а теперь, если нарушения не столь велики, суд может дать хозяину срок от от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект, предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т. д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник самостроя либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.

Новый ФЗ № 339 регулирует и правила изъятия земельного участка. Это произойдет в случае, если участок используется не по целевому назначению, если в результате эксплуатации снижается плодородие земель либо причиняется вред окружающей среде. И наконец, внимание, если на земельном участке возведена самовольная постройка и ее собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведению в соответствие с установленными требованиями. То есть у владельца самостроя, отказавшегося его сносить, вполне могут изъять земельный участок по закону.

Безусловно, новый закон прогрессивен по своей сути. Однако за его рамками остается ряд вопросов. Например, неясно, распространяется ли понятие « самовольное строительство» на незавершенные объекты. Непонятно также, в каких случаях возможен только снос, а когда суд даст нарушителю второй шанс – привести постройку в соответствие с установленными требованиями. Согласитесь, « вилка» в данном случае может привести к злоупотреблениям. Однако надеюсь, судебная практика выработает подходы к решению спорных вопросов.

ИП приобрел земельный участок. Фактически на земельном участки оказались объекты незавершенного строительства: деревянные недостроенные дома. Однако ни в договоре к/п, ни в акте приема-передачи указанные объекты не значатся. В договоре есть оговорка, что участок не обременен правами третьих лиц. Разрешения на строительство никто не оформлял, указанные объекты (дома) в данных ЕГРП также не значатся. Вопрос: вправе ли новый собственник земельного участка снести постройки и утилизировать остатки?

Ответ

Да, по общему правилу, собственник участка вправе снести расположенные на участке самовольно установленные объекты.

Однако следует учитывать порядок сноса таких объектов.

Дело в том, что такие объекты могут быть квалифицированы как самовольные. В свою очередь, снести самовольную постройку, по общему правилу можно только на основании решения суда. В отсутствии решения суда, снос построек осуществляется только в исключительных случаях, например, с 01 сентября 2015 такая возможность появилась у органов местного самоуправления городского округа - см. « ».

При этом, снос самовольных объектов и в отсутствии решения суда также может быть признан правомерным (эти действия могут быть квалифицированы как самозащита гражданских прав - ГК РФ, ГК РФ). Но все же, это влечет риск предъявления собственнику участка требований от собственника объекта (например, компенсации убытков, компенсации стоимости материалов и т.д.).

На практике такие споры встречаются. В ряде случаев, если собственник участка, демонтирует объект, который используется владельцем объекта на земельном участке собственника, в отсутствии каких-либо правовых оснований, суд может сделать вывод, что действия собственника участка по демонтажу и переносу объекта в данном случае являются способом самозащиты нарушенного права собственника земельного участка, являются правомерными и не вышли за пределы действий, необходимых для его пресечения (см. Постановление ФАС СЗО от 14.04.2014 № , Определение ВАС РФ от 17.02.2014 № , Постановление ФАС МО от 21.09.2004 № , Постановление ФАС ПО от 01.09.2009 № ).

Если постройкой владеет лицо, которое не проводило самовольного строительства, то ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. «Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение». Об этом сказано в пункта 24 постановления № 10/22.*

Как исчисляется течение срока исковой давности по иску о сносе самовольной постройки

По требованию о сносе самовольной постройки срок исковой давности составляет три года . Это общий срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. , ГК РФ).

При этом нужно учитывать, что есть два случая, когда исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки:

1) самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан ( ; «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - письмо № 143);

2. Арбитражный суд

Госпошлина составляет 6 тыс. руб. ().

При этом от уплаты государственной пошлины по иску о сносе самовольной постройки освобождены государственные органы и органы местного самоуправления (независимо от того, выступают они как ответчики или как истцы).

4. При строительстве нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

До 1 сентября 2015 года только существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил могли стать основанием для признания постройки самовольной (). К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь:

• уничтожение постройки;
• причинение вреда жизни, здоровью человека;
• повреждение или уничтожение имущества других лиц.

С 1 сентября 2015 года даже незначительное нарушение норм является основанием для признания постройки самовольной и, соответственно, ее сноса.

Законодатель исключил слово «существенным» в контексте нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Поэтому с 1 сентября 2015 года , возведенные даже с незначительными нарушениями этих норм, признаются самовольными постройками.

Факт регистрации права собственности на самовольную постройку не препятствует рассмотрению вопроса о ее сносе (). В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска суд указывает основания, по которым признал имущество самовольной постройкой.

Основания отказа в иске о сносе самовольной постройки

Можно выделить следующие основания отказа.

1. Объекты, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на основании Гражданского кодекса РФ

Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ и.

3. Объект не является недвижимым имуществом

Поэтому если суд установит, что спорный объект не является недвижимостью, то откажет в требовании о сносе самовольной постройки. При этом факт подключения объекта к инженерным коммуникациям сам по себе не является определяющим критерием в отнесении спорного объекта к недвижимому имуществу ().

4. Правопреемник истца уже исчерпал все процессуальные возможности для заявления требования об освобождении участка от самовольной постройки

Правопреемник по сделке не может вновь обратиться в суд по спору, уже разрешенному по иску его правопредшественника. Такая позиция изложена в .

Так, суд в одном из дел, ссылаясь на эту позицию Президиума ВАС РФ, отказал истцу (правопреемнику) в требовании снести постройку. Прежний собственник участка, обратившись в суд с иском, основанном на статьях и Гражданского кодекса РФ, уже реализовал свое право на судебную защиту ( , отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства).

Ответчик не исполняет решение суда о сносе самовольной постройки. Может ли истец сам снести постройку

Да, может (причем истец вправе взыскать расходы, которые он при этом понесет).

Для этого нужно в ходе судебного процесса заявить ходатайство о том, чтобы суд:

• назначил определенную дату, когда ответчик обязан снести самовольную постройку (или срок, в течение которого это должно быть сделано), и
• разрешил снести постройку, если ответчик не выполнит это требование.

Если ответчик не исполнит это решение в установленный срок, то истец сможет снести самовольную постройку, а потом взыскать с ответчика необходимые расходы.

Такая правовая позиция указана в .

В Москве уже сложилась практика рассмотрения исков уполномоченных органов о сносе самовольной постройки, когда в просительной части иска помимо требования о признании объекта самовольной постройкой сразу содержатся требования:

• обязать ответчика произвести снос самовольной постройки в течение одного месяца после вступления решения в законную силу;
• при неисполнении решения суда в установленный срок предоставить истцу (либо третьему лицу по иску) право осуществить снос указанной самовольной постройки с последующим отнесением расходов на ответчика».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.